一般纳税人公司税务筹划怎么做

　　公司是增值税一般纳税人，主要持有商铺、住房、仓库三种物业：

　　商铺、仓库都是营改增后自行开发建造的。

　　住房中的绝大部分是从分散的个人业主手中租来，统一装修后再对外出租的，小部分为营改增后自建的。

　　A公司的出租业务，应该怎么缴税呢？

　　1、政策文件

　　“不动产租赁”属于“现代服务-租赁服务”，增值税税率为9%。符合条件可以选择简易计税方式计税，适用5%征收率。

　　符合条件是指：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。

　　政策文件：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

　　2、政策分析

　　A房地产公司出租的房产都是营改增后取得的，取得方式包括自建、租赁，无法适用简易计税，按照9%税率缴纳增值税。考虑到物业形态的不同和住房租赁市场的政策优惠，需要分物业进行增值税合理规划。

　　3、税务规划

　　出租商铺

　　自行开发建造的商铺，建造过程中尽量取得一般纳税人建筑企业开具的9%的增值税专票，实现最大程度的抵扣，假设取票率为80%，税负就能控制在2%-3%的合理区间。

　　如果只能与小规模建筑企业合作，可以采用甲供材的模式，建筑企业仅提供建筑劳务，开具3%的增值税专票。由A地产公司直接购进材料、设备，取得13%的增值税专票。

　　出租住房

　　住房从个人手中租赁而来，很难取得增值税专票抵扣，现在对外转租却要按照9%税率全额缴纳增值税，负担难以承受。

　　有的朋友会说，个人也可以去税务代开3%专票给A公司啊！

　　现实情况一个是，个人房主不愿意代开，另一个是，代开需要A房地产公司去承担实际税费，由于不同地方的代开政策不同，综合税负在3%-20%不等（增值税一般可以免税，主要是个人所得税）。

　　这种情况下，A公司可以先成立住房租赁公司（全资子公司），再以子公司名义将住房对外出租给个人。

　　原模式：

　　A房地产公司从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再直接将住房对外出租给其他个人。假设每月收取个人租客的租金为2000元（含税），支付给个人业主的租金为1500元，租期为一年。

　　A公司替个人业主代开了增值税普通发票，月租金不超过15万元，享受增值税免税，因为无法取得专票，没有进项税额。

　　原模式增值税税负：

　　2000*12÷（1+9%）*9%=1982元

　　新模式：

　　A房地产公司成立了S公寓出租平台公司，从个人业主手中租入住房，承诺免费装修，再对外出租给其他个人。公寓平台为增值税一般纳税人，其他条件相同。

　　根据24号公告，一般纳税人租赁企业，出租营改增后购进的住房给自然人，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

　　政策依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 关于完善住房租赁有关税收政策的公告》

　　新模式增值税税负：

　　选择简易计税：2000*12÷（1+5%）×1.5%=343元

　　比原模式节约税款=1982-343=1639元

　　优惠力度=（1982-343）/1982=83%

　　主动利用税收优惠，合理节税的效果很明显。

　　提供仓储服务

　　仓储服务是指：利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。

　　仓储服务属于“现代服务-物流辅助服务”，增值税税率为6%。一般纳税人提供仓储服务,可以选择适用简易计税方法计税，简易计税适用征收率3%（而仓库出租为9%）。

　　A公司可以通过安装自动监控设备、聘请安保人员等方式，将租赁业务变为实际提供仓储服务，同时签订仓储合同而不是租赁合同。在仓库建造费很难取得进项税额情况下，预计税负降低3%-6%。

　　注：仅签订仓储合同而没有业务实质是不行的，存在税收风险。

　　小结：

　　考虑到商铺、住房、仓库等不同的物业形态，企业需要分物业进行增值税合理规划，积极利用国家的住房租赁市场的优惠！

　　再思考一个实务问题：个人卖商铺，会涉及哪些税种？

　　按照我们国家现在的税制来说，您卖商铺要交什么税呢？要缴纳增值税、城建税和教育费及附加、印花税、土地增值税及个人所得税。对方买商铺的人还得再交印花税和契税。财政部税政司官网上专门有我们国家的税种介绍，建议大家多去了解。

　　自4月1日新的组合式税费支持政策中的重头戏大规模留抵退税启动以来，全国税务系统已为149.5万户纳税人办理留抵退税款退9138亿元，距1.5万亿元的留抵退税目标已逾60%。

　　细看数据可以发现，4月1日至5月10日，已到纳税人账户的9138亿元留抵税款中，中小微企业户数占比99.3%，退税金额占比72.7%。享受存量和增量留抵退税的“制造业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“交通运输、仓储和邮政业”“科研和技术服务业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”6个行业受益明显。

　　一个多月来，无论是从国家税务总局及各地税务机关密集公布的70多起骗取留抵退税典型案件，还是近期陆续召开的财政部、税务总局、人民银行三部门联合举行的留抵退税新闻发布会，国家税务总局、公安部、最高人民检察院、海关总署、中国人民银行、国家外汇管理局六部门联合打击骗取增值税留抵退税工作推进会，都让我们从侧面看到，这场“留抵退税保卫战”已进入白热化阶段。

　　从4月1日至5月10日，全国税务稽查部门已立案检查涉嫌骗取留抵退税企业1800余户，已查实448户企业存在骗取或违规取得留抵退税，涉及留抵退税款8.22亿元。

　　对于这次的大规模留抵退税，应该可以清晰地认识到，2022年大规模增值税留抵退税政策，国家在财力紧张的情况下筹集的退税资金，只能实实在在给予符合条件的纳税人账户，决不能让国家政策“红包”落入不法分子腰包。这是落实退税减税政策的基本要求，也是全国税务机关和税务人员的政治责任。

　　税务总局和各地税务部门持续公开曝光纳税人骗取留底退税典型案件，税务人员内外勾结、通同作弊骗取留底退税案件，税务人员失职失责造成企业骗取留抵退税被追责案例，既有警示震慑不法分子、敢于亮剑之意，也是税务部门“外打内查”、勇于刀刃向内的体现，向全社会释放出了对骗取留抵退税严查重处、“违法必严惩”的强烈信号。

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